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부동산 컬럼(김언규) -미국에서 크레딧 (Credit)의 의미와 나에게 미치는 영향

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작성자 코리안저널 댓글 0건 조회 742회 작성일 18-02-02 06:08

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미국에서 우리 삶을 항상 따라다니는 크레딧을 이해하시기 어려울 것입니다.

도대체 좋은 크레딧이란 어떤것일까요?
크레딧은 크레딧 점수와 크레딧 히스토리로 나뉩니다. 
크레딧 점수는 최저 350 점에서 최고 점수는 850점입니다. 650점을 좋은 크레딧 점수와 나쁜 점수의 기준점으로 보시면 되며, 680점이상을 대부분의 융자기관에서는 융자를 제공시 안정된 융자로 생각하고 있습니다.
그 다음은 크레딧 히스토리 입니다. 돈을 쓴 내역을 말합니다. 크레딧 점수와 히스토리는 바늘과 실과의 관계입니다.
예를들어 크레딧 점수가 750점인데 빚이 많이 있다면 융자 신청시 융자가 거부될 수 있습니다.
크레딧은 각 개인의 소비 습관과 돈을 어떻게 관리하는지를 보여 줍니다. 융자 기관들은 각 개인의 크레딧 보고서를 보고 융자 승인과 금액, 이자를 결정하게 됩니다. 많은 사람들이 자동차 구입시 쉬운 융자로 인해 주택 융자를 잘못 이해하는 경우가 있습니다.
자동차 융자와 주택 융자 크레딧 점수 산정 방식이 틀립니다.

크레딧 시스템을 이해하기에는  일반인들이  어렵고 종종 융자 기관에서 근무하는 사람도 모르는 경우가 있습니다. 
예를 들어 크레딧 점수가 낮으면 그 이유를 알아야 합니다. 그런데 그 이유를 이해하기 어렵습니다. 대표적인 예가 (late payment) 고지서를 늦게 낸 경우 입니다. 이 경우에도 크레딧 보고서에 어떻게 누가, 왜, 언제, 기록에 올렸는지 알아야 합니다. 어떤 경우에는 보고서가 틀린 경우도 있습니다. 쉽지는 않지만 연방정부 법으로 잘못된 크레딧을 수정할 수 있도록 보장이 되어 있습니다.
고지서를 늦지 않게 납부하고 부채를 많이 지지 않는게 중요 합니다. 크레딧 점수는 매달 30일에 한번씩 변경이 됩니다. 일년 전에 크레딧 점수가 좋았다고 오늘 그 점수가 보장이 되지 않습니다.

예를 드리겠습니다.
Mr. Money씨는 지난 10년 동안 한번도 고지서를  늦으신 적이 없으시고,  3개의 크레딧 카드와 60개윌 계약의 한 달 자동차 할부금 $450.00을 지난 30개월 동안 한 번도 늦은 적이 없습니다. 그리고 지난달에 대학교에 입학한 자녀를 위해 새 차를 Mr.Money 씨 이름으로 $25,000의 자동차를 60개월 할부에 한달 할부금 $350.00에 0% 로 구입했습니다. 크레딧 카드 한도액은 #1- $5,000  #2- $3,000  #3- $6,000 입니다.
#1 카드 현재 사용액은 $4,500 (Bad)
#2 카드 현재 사용액은 $1,500 (No Good)
#3 카드 현재 사용액은 $1,000 (Very Good)
그동안 자녀의 학군때문에 집 장만을 기다려 왔는데 지난달 새차 구입시 딜러에서 크레딧 점수가 좋다고 이자도 0% 로 제공해 주었습니다.
아내와 의논후 Mr. Money 씨는 집 장만을 결정 후 제일 먼저  집 장만을 도와 줄 Realtor로 Mr. Helper씨를 선정했습니다. Realtor. Mr. Helper씨는 주택 융자 기관에 융자 승인을 받을 것을 조언해 주었습니다.
다음날 Mr. Money씨는 모든 서류를 준비해 은행에 FHA 융자를 신청했습니다. 집 가격은 $200,000에 Downpayment는 기본 3.5%에 $7,000을 준비 했습니다. 그런데 정말로 어이 없는 소리를 은행에서 듣게 됩니다. 융자가 거부가 되었고, 거기에 지난달에 자동차 딜러에서는 크레딧 점수가 730점 이라고 했는데 오늘은 630이 본인의 크레딧 점수라고 하니 그 이유를 이해할 수가 없었습니다.

그 이유는 이렇습니다.
1. 자동차 융자와 주택 융자 크레딧 산정 방식이 틀립니다.
2. 지난달에 집을 사기전에 새 자동차를 먼저 구입하신 것이 Mr. Money씨의 가장 큰 실수 입니다.  새 자동차나 가구 등 고가의 할부 구매는 집 장만후 하셔야 합니다. 주택 융자 거부의 큰 이유 중 한가지 입니다. 부채가 많기 때문 입니다.
3. 2개의 크레딧 카드  사용이 문제 입니다.
크레딧 점수는 컴퓨터가 짜여진 프로그램대로 매달 산정해 줍니다.
 #1 , #2  크레딧 카드 사용액이 카드 한도액에 비해 너무나 많습니다. 이것이 Mr. Money씨의 신용 점수가 떨어진 주된 요인 입니다.
카드 사용액이  한도액의 30%가 넘으면 크레딧 점수가 내려가기 시작 합니다. $5,000 한도액에 $4,500 사용액은 아무리 제 날짜에 돈을 잘 냈어도 점수는 내려 갑니다. 사용액을 초과하는 소비자는 카드빚을 안 갚을 확율이 높기 때문 입니다.
주택융자 승인시 Buyer들이 제일로 주요하게 생각하는 이자율에도 큰 영향을 주게 됩니다.
금융 기관들은 소비자들이 돈을 어떻게 관리를 하는지를 부채 비율이라는 방법으로 융자 승인 여부를 결정합니다. 너무 한번에 빚을 지거나 평소에 돈을 많이 빌리는 습관이 많은 소비자를 좋아하지 않습니다.
평소에 큰 구매 결정을 내리실 때 다시한번 생각하고 결정하시기 바랍니다.
 
 
김언규 부동산  832-549-0282
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